Mündliche Zusatzvereinbarung und Schriftformgebot

Auch mietvertragliche Nebenabreden unterliegen dem Schriftformgebot und können bei Nichteinhaltung der Schriftform die Wirksamkeit anderer Vereinbarungen einschränken.

LG Düsseldorf, Urteil v. 11.05.23, Az. 21 O 20/23

Vereinbarter Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung 

Ein zwischen Vermieter und  Mieter in ihrem Mietvertrag vereinbarter Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung  gilt  auch für ein Sonder­kündigungs­recht gemäß § 573 a BGB. 

AG Neunkirchen, Urteil v. 04.12.23, Az. 4 C 307/23

Eigenbedarfskündigung ist ohne konkrete Nutzungsabsicht unzulässig

Besteht zwischen der beabsichtigten Eigennutzung und dem Ablauf der Kündigungsfrist kein enger zeitlicher Zusammenhang ist eine Eigenbedarfskündigung als Vorratskündigung unzulässig. Die Kündigungsfrist kann zwar schon vor der beabsichtigten Nutzung enden, wenn die Zwischenzeit für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden soll. Vermieter müssen dies allerdings in ihren Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck bringen. Ohne solche Angaben ist eine Kündigung als Vorratskündigung unzulässig 

LG München I, Urteil v. 15.03.23, Az. 14 S 14047/22

Wirkung der Zustimmung zu einer Mieterhöhung 

1. Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. 2. Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

BGH, Urt. v. 28. 9.2022 , VIII ZR 300/21 

Keine Verjährung vor Rückgabe der Mietsache

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist.

BGH,  Urt. v. 31.8. 2022 VIII ZR 132/20

Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruch

Mit der Erklärung: "etwaige sich aus dem (auch konkludenten) Festhalten des Vermieters an der Geltendmachung meiner/unserer mutmaßlichen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebende Schadensersatz-, Herausgabe- oder sonstige Erstattungsansprüche gegen den Vermieter [...] (nachfolgend "Ansprüche") durchzusetzen" wird der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit nicht abgetreten

BGH, Urt. v. 9.8.2022, VIII ZR 298/20

Anforderungen an Mieterhöhung bei Modernisierung - Keine Untergliederung der Gesamtkosten einer Modernisierung nach Gewerken erforderlich

Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559 b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.  BGH, Urt. v. 20.7.2022, VIII ZR 361/21

Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bei Suizidgefahr

Äu­ßert ein psy­chisch kran­ker Mie­ter für den Fall einer Räu­mung eine kon­kre­te Sui­zid­ab­sicht, muss das Miet­ver­hält­nis bei Feh­len zu­mut­ba­rer Al­ter­na­ti­ven auf un­be­stimm­te Zeit fort­ge­setzt wer­den. Es ist im Ein­zel­fall zu klä­ren, ob sich die Fol­gen eines Um­zugs durch fa­mi­liä­re oder ärzt­li­che Hilfe min­dern las­sen. 

Das Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB soll nicht bereits deshalb zu verneinen sein, weil der Mieter eine stationäre Therapie ablehnt habe. Die Schutzbedürftigkeit eines Mieters soll nach Ansicht des BGH nicht allein dadurch entfallen, dass dieser an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt.

Völlig ausreichend für die Annahme einer Härte sei die auf einer umfassenden Begutachtung und Zeugenvernehmung getroffene Feststellung, dass bei dem Mieter eine sehr hohe Suizidgefahr bestehe und dieser eine stationäre Therapie krankheitsbedingt wegen einer völligen Fixierung auf die Wohnung ablehnt. BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21

Keine Auswirkung einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses nach Mietrückständen

Der BGH hält mit seiner Entscheidung vom 5.10.2022 (AZ VIII ZR 307/21) an seiner Rechtsprechung fest, dass eine Begleichung von Miet­rück­stän­den in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nach Zu­stel­lung der Räu­mungs­kla­ge nur dazu führe, dass die au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung un­wirk­sam wird.

Schadensersatzansprüche des Mieters wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mietsache bleiben auch bei ihrer vorbehaltlosen Ingebrauchnahme erhalten

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.
LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 – 67 S 30/22

Verjährung mietrechtlicher Ansprüche

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 III 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist. Deshalb kann der Vermieter auch Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache geltend machen, die der Mieter vor mehr als 30 Jahren begangen hat.

Mietpreisregelungen gelten auch im Familienkreis

Die be­son­de­ren Sorg­falts­pflich­ten bei der Be­mes­sung des Miet­prei­ses tref­fen auch einen nicht­ge­werb­lich tä­ti­gen Pri­vat­in­ves­tor, der erst­mals mit der Wohn­raum­ver­mie­tung zu tun hat. Die Überschreitung der ortsübliche Vergleichsmiete gemäß gültigem Mietspiegel  unter Berücksichtigung einer 20%igen Wesentlichkeitsgrenze führte zu einer Geldbuße in Höhe von 1.000 Euro wegen leichtfertiger Mietpreisüberhöhung.
AG Frankfurt a. M., Urteil vom 14.07.2022

Verschlimmerung einer Krankheit als Härtegrund im Eigenbedarfsfall

Ein Gericht verletzt den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, wenn dieses das Vorliegen von Härtegründen verneint, ohne dabei ein erhebliches Beweisangebot einer Partei zu berücksichtigen. Erscheint die Gefahr einer Verschlechterung des gesundheitlichen Befinden eines (schwer) erkrankten Mieters durch einen Umzug möglich, muss diese Sachfrage sorgfältig aufgeklärt werden – notfalls durch ein zweites Sachverständigengutachten.
BGH, Beschluss vom 30.08.2022 - VIII ZR 429/21

Betriebskosten

Zurückbehaltungsrecht - Einbehaltung der Miete und Nebenkostennachzahlung

Ein Vermieter muss auch leichte Fehler in einer Betriebskostenabrechnung korrigieren.  Ein Vermieter hat bei fehlerhaften Betriebskostenrechnungen im Grundsatz keinen Anspruch auf Mietzahlungen. Ein Mieter kann ein  ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen solange der Vermieter die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung nicht korrigiert hatte. Auf die Korrektur kleiner Fehler der Nebenkostenabrechnung  ist einem Vermieter  zumutbar (LG Krefeld, Urteil v.04.01.23, Az. 2 S 11/22).

Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz 

1. Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat 

2. Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein  pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.

BGH, Urt. v.  25.1.2023, VIII ZR 230/21

Müllmanagement und Rauchmelderwartungskosten

1. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten. 2. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.

BGH, Urt. v. 5.10.2022, VIII ZR 394/21
 

Vermieter müssen sich an Klimaabgabe fürs Heizen beteiligen

Der CO2-Preis macht das Hei­zen teu­rer.  Nach einem kürzlich im Bun­des­tag ver­ab­schie­de­ten Ge­setz wer­den die Kos­ten nun zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter – je nach Klimabilanz - in einem Stufenmodell auf­ge­teilt. 
Seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO2) erhoben. Aktuell gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird schrittweise auf bis zu 55 Euro im Jahr 2025 steigen. Diese Zusatzkosten können nunmehr nicht mehr an ihre Mieter weitergeben. 
Das Stufenmodell knüpft die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieterinnen und Vermieter und Mieterinnen und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro m2 Wohnfläche. Näheres hierzu vgl. https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2022/co2-preis.html

Keine Umlage der Kosten für Rauchwarnmeldermiete

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
BGH, Urteil vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20

Mieter müssen Kontrolle der Mülltrennung mitbezahlen 

Lässt ein Vermieter die korrekte Mülltrennung durch einen Dienstleister kontrollieren und gegebenenfalls nachbessern, darf er die Kosten dafür auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Der BGH wertete dies als Betriebskosten im Rahmen des Müllmanagements. 
BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21

Baumfällkosten als umlagefähige Betriebskosten 

Die Kosten der Fällung eines nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege iSv § 2 Nr. 10 BetrKV.
BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20